Afbeelding
foto: Zwarte Land

Kaders voor ’t Zwarte Land II

Algemeen

SCHERPENZEEL De gemeenteraad zal tijdens de opinieronde op 20 juni spreken over de kaders voor de ontwikkeling van bedrijventerrein Stationsweg (voorheen ’t Zwarte Land II) en invulling van huidige bedrijventerreinen. Het college van burgemeester en wethouders heeft een discussienota opgesteld.

Wethouder Gerard van Deelen gaf tijdens een persconferentie een toelichting op het proces. ‘Het is bijzonder dat zo vroeg in het proces de gemeenteraad al de kans krijgt om kaders mee te geven. Ook zijn tijdens voorgaande participatietrajecten veel reacties gekomen. Die zijn in de plannen voor een nieuw bedrijventerrein aan de Stationsweg verwerkt, daardoor is het plan beter geworden. Nadat het voorontwerp ter inzage heeft gelegen, worden zowel de ingekomen inspraakreacties en de kaders van de raad meegenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Het is de bedoeling dat het bestemmingsplan, als de raad dat wil, eind dit jaar in de gemeenteraadsvergadering behandeld zal worden.’

In de discussienota staat: ‘De Scherpenzeelse economie wordt in haar ontwikkeling geremd bij gebrek aan uitgeefbare kavels. Bedrijventerreinen Zwarte Land I en Holleweg zijn immers volledig uitgegeven. Sinds 2011 wordt gezocht naar verschillende opties om Scherpenzeelse ondernemers ruimte te bieden. Naast revitalisering en inbreiding wordt daarbij naar uitbreiding van bedrijventerreinen gekeken. Sinds 2011 is de gemeente Scherpenzeel op zoek naar uitbreidingsruimte voor Scherpenzeelse ondernemers. In 2013 is in de structuurvisie hieraan voor het eerst richting gegeven. Na bespreking van het Integraal Plan Scherpenzeel heeft de raad vervolgens in december 2017 de opdracht gegeven om de haalbaarheid van bedrijventerrein ‘t Zwarte Land II te onderzoeken. Deze locatiekeuze is herbevestigd in de Omgevingsvisie 2021. In 2018 heeft het toenmalige college besloten dit initiatief aan private initiatiefnemers over te laten. In de praktijk leidt dit er toe dat het nieuw te realiseren terrein voor 50 procent wordt ontwikkeld voor Modiform en voor 50 procent voor (kleinschalige) Scherpenzeelse ondernemers.’

Voor het gebied geldt de drie keer 2,5 regel: er komt 2,5 hectare landschappelijke inpassing, 2,5 hectare kleinschalige lokale bedrijven, 2,5 hectare bruto voor Modiform. ‘Deze gebiedsindeling is door provincie Gelderland geaccordeerd en vormt het uitgangspunt van de ontwikkeling. Daarbinnen moeten nog keuzes worden gemaakt ten aanzien van de bouwhoogte. In deelgebied twee wordt gewerkt met een gelede bebouwing, die de bouwmassa aan de Stationsweg doortrekt. Hier wordt een maximum bouwhoogte van 9 meter voorgestaan. Op aandringen van de wethouder zijn de mogelijkheden voor verdiept bouwen onderzocht. Het blijkt mogelijk een aanzienlijke bouwmassa ondergronds circa -8 meter te realiseren. ‘Aan de binnenzijde van het plangebied, onder meer het kavel van Modiform, acht het college het niet wenselijk bouwhoogten toe te staan hoger dan 12 meter,’ staat in de nota. Het college van burgemeester en wethouders wil van de gemeenteraad weten hoe zij denken over: de landschappelijke inpassing, de bouwmassa, duurzaamheid, de maatschappelijke plussen, organisatievorm en beheer, het uitgiftebeleid en het vergroten van inbreidingsmogelijkheden op ‘t Zwarte Land I.

Het college schrijft daarover: ‘Uiteraard streven wij, gezien de ruimtebehoefte onder Scherpenzeelse bedrijven, en in het kader van duurzaam ruimtegebruik, naar een hoger bebouwingspercentage. Hiertoe willen wij, mits kan worden aangetoond dat de groene landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd en dat parkeren volledig op eigen terrein plaatsvindt, een binnenplanse vrijstellingsmogelijkheid laten opnemen tot 80 procent.’

‘De uitkomst van het in 2021 doorlopen participatietraject is een nadrukkelijke wens van omwonenden om het bedrijventerrein volledig groen in te passen. Dit heeft zijn weerslag gekregen in de nieuwste plannen: uitgangspunt is een 24 tot 30 meter brede groenstrook aan de zijde van de Stationsweg, en een 1,4 hectare grote landschappelijke inpassingszone aan de oost- en zuidzijde van het plangebied. Langs de Stationsweg en aan de oostzijde wordt bovendien gewerkt met groenwallen, om zo op ooghoogte de achterliggende bedrijfsbebouwing aan het zicht te onttrekken. De zichtwallen zullen reeds voor aanvang van de bouwwerkzaamheden gereed zijn. De respectzone en de zichtlijn naar de Grebbelinie wordt volledig gevrijwaard. Om omgevingshinder te voorkomen wordt de ontsluiting zover mogelijk aan de westzijde van de Stationsweg gerealiseerd,’ staat in de nota.

Op grond van een overeenkomst levert de initiatiefnemer een bijdrage aan het Fonds Dorpsontwikkeling Scherpenzeel-Zuid van €5,10 exclusief btw/prijspeil 2020 per vierkante meter uitgeefbaar bedrijventerrein. Hiermee kunnen in heel Scherpenzeel maatschappelijke plussen worden gerealiseerd.

‘In de 1,4 hectare landschappelijke inpassingsstrook ten oosten en zuiden van het terrein is bovendien ruimte voor andere plussen: In samenspraak met de gemeente Woudenberg wil het college zorgen voor aantakking op bestaande fiets- en wandelroutes. Het college wil ruimte (laten) bieden aan maatschappelijke en toeristisch-recreatieve initiatieven zoals een speelruimte, (obstacle)trail, kruiden(pluk)tuin. De ruimte voor maatschappelijke plussen is niet oneindig, ook al omdat de waterberging in de landschappelijke inpassingszone moet worden gerealiseerd. In de afweging van hetgeen mogelijk is dient de landschappelijke inpassing - het volledig groen inpakken van de bedrijfsgebouwen- te prevaleren boven eventuele maatschappelijke plussen. Deze landschappelijke inpassing is immers uitkomst van het doorlopen participatieproces. De vraag is ook in hoeverre kan ruimte worden geboden aan commerciële functies zoals bijvoorbeeld een theehuis. De inrichting van het gebied ten behoeve van de maatschappelijke functies, in het geval er geen sprake is van een exploitatie voor de betreffende activiteit zoals bankjes, speeltoestellen en educatieve elementen dient als integraal onderdeel van de landschappelijke inpassing te worden gerealiseerd en bekostigd. Over de inrichting en de kosten van beheer en onderhoud van openbare ruimte moeten nadere afspraken worden uitgewerkt. Eigendom van de landschappelijke inpassingszone is voor het college geen doel op zich,’ zegt de nota.

‘Gezien de grote vraag naar bedrijfskavels is het van groot belang dat alle Scherpenzeelse ondernemers zo veel mogelijk gelijke kans maken om hun uitbreidingsbehoefte op Zwarte Land II te realiseren. Inmiddels staan er 57 bedrijven op de wachtlijst. De gemeente Scherpenzeel heeft geen grondposities verworven in het gebied, maar maakt afspraken met de ontwikkelaar over het uitgiftebeleid: De ontwikkelaar is met Ondernemers Vereniging Scherpenzeel overeengekomen dat de kavels gedurende 0,5 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan alleen aan lokale bedrijven mogen worden verkocht. Het college wil deze afspraak borgen in en afdwingen middels een realisatieovereenkomst.

Het college definieert ‘lokale bedrijvigheid’ als volgt: Reeds in Scherpenzeel gevestigde bedrijven willen verplaatsen / uitbreiden. Bedrijven die afgelopen jaren vertrokken zijn uit Scherpenzeel wegens ruimte gebrek. Bedrijven met een lokale binding: aantoonbare klant- of leveranciers relatie, ondernemer die in Scherpenzeel woonachtig is,’ aldus het college ‘Het college wil adviesrecht houden inzake grondtransacties door de oprichting van een adviescommissie, waarin de gemeente samen met BSW en OVS zitting heeft. Deze adviescommissie moet minimaal vier keer per jaar bijeen komen om de lijst met ruimtevragers, de knelpunten en de optieverlening te bespreken,’ is het plan van het college van burgemeester en wethouders. ‘t Zwarte Land II biedt onvoldoende ruimte om aan de totale vraag van lokale ondernemers te voldoen. Dat is circa 7,75 hectare. In dat getal is Modiform daarbij niet meegerekend. Een aantal bedrijven heeft reeds bestaand vastgoed herontwikkeld om zo in hun ruimtebehoefte te voorzien. ‘De gemeente Scherpenzeel heeft daarbij in voorkomende gevallen welwillend meegewerkt aan het verhogen van het bebouwingspercentage tot 80 procent, mits de parkeerbehoefte op eigen terrein kan worden ingevuld. Voor de maximum bouwhoogte geldt een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid tot 12 meter; in enkele gevallen met name aan de zijde van de Rondweg willen wij middels een bestemmingsplanprocedure medewerking verlenen om tot 15 meter te kunnen bouwen,’ schrijft het college. ‘Naast intensivering van het ruimtegebruik zet het college ook in op functionaliteit en uitstraling van het terrein. Daartoe worden momenteel plannen uitgewerkt voor een BedrijvenInvesteringsZone (BIZ) die een collectieve revitalisering op het bestaande bedrijventerrein vergemakkelijkt.’

‘Het college zou, met het oog op zorgvuldig ruimtegebruik, graag blijven meewerken aan inbreiding. De inbreidingsmogelijkheden op Zwarte Land I zijn echter nagenoeg uitgeput. Een van de laatste resterende mogelijkheden is het ontwikkelen van kavel twee dat momenteel in handen is van Modistiek, dat in gevolg eerdere besluitvorming van het college in 2019 met het oog op de massaliteit van de toenmalige bouwplannen niet haar volledige ruimtebehoefte op Zwarte land II kan realiseren. Modistiek heeft door middel van koop en langjarige huurovereenkomsten reeds 14.000 vierkante meter ingebreid op het bestaande terrein. Met de netto 4.000 vierkante meter op dit kavel erbij kan, in combinatie met Zwarte Land II, nagenoeg de volledige ruimtebehoefte worden gerealiseerd, en de voorgestane concentratie van regionale bedrijfsactiviteiten worden voltooid. Alhoewel de verkeerskundige aspecten nog moeten worden onderzocht, staat het college ten principale welwillend tegenover het creëren van een extra uitrit op de Stationsweg om dit kavel te ontsluiten. Door Modistiek is tevens verzocht om hier een bouwhoogte toe te staan van 15 meter. Het college staat hier terughoudend tegenover met het oog op impact richting bestaande (woon)bebouwing aan de Stationsweg,’ stelt het college van burgemeester en wethouders in de discussienota.

Op 20 juni wordt duidelijk hoe de gemeenteraad over deze zaken denkt. Het voorontwerpbestemmingsplan wordt naar verwachting binnen enkele weken ingediend door de initiatiefnemer en ter inzage gelegd door het college.

Mogelijk theehuis of foodtruck in maatschappelijke plussen

Parkeergarage Modiform acht meter onder de grond

Gerhard te Winkel

Afbeelding

Meest gelezen